Рынок недвижимости: крупные начинают и… проигрывают

0
1447

Если внимательно посмотреть на карту киевских новостроек, то без особого труда можно увидеть, что основная доля новых домов возводится крупными игроками, в портфеле которых от семи до нескольких десятков объектов.

Так было всегда в Украине, и, скажу откровенно, нас – потребителей это абсолютно устраивало. Хотя нет, нам было попросту все равно. А во-вторых, большая компания с большим количеством объектов строительства в глазах украинцев, видевших на своем веку «МММ» с «Элита-центром», выглядит надежнее внезапно появившегося застройщика, пусть с «честными глазами» и низкими ценами… Потому мы готовы приплатить за «надежность» «крупняку».

Колосс на…

Всего, на киевском рынке недвижимости, по состоянию на ноябрь 2016-го, представлено 58 компаний-застройщиков, которые работают над 155 объектами недвижимости. Всего около десяти компаний владеют более, чем половиной возводящихся жилых объектов, тогда как основная масса застройщиков трудится над одним, максимум – тремя объектами строительства.

Почему же крупные и внешне стабильные компании проигрывают конкуренцию более мелким? Экономическая ситуация современной Украины, в полной мере продемонстрировала потребителю, почему в западном мире делается ставка именно на «мелкого» предпринимателя.

Начнем с самого главного. Только на одну строительную группу в Киеве приходится более сорока незавершенных объектов, подавляющая часть которых имеют проблемы с разрешительными документами. Именно в расчете на то, что власть побоится обрушить рынок, «крупняки» действуют уверенно и не всегда ставят во главу угла юридическую чистоту своих объектов. Как следствие, в подобных ситуациях, крайним оказывается не застройщик, а инвестор, который принес свои честно заработанные сбережения, с надеждой сохранить их и, по возможности, преумножить.

Аргумент второй. Большие компании, как правило, пользуются в больших объемах заемными средствами. Если в Европе ставка на кредиты для бизнеса варьируется в пределах 2-3% и позволяет реализовывать даже очень рисковые проекты, то в нашей стране кредит под 20% – не самое большое бремя, которое возлагают банкиры на отечественного предпринимателя. Потому, большинство крупных застройщиков, ранее взявших на себя кредит, сейчас лихорадочно пытаются способы уменьшить влияние долговых обязательств на собственную прибыль. В ход идут – соглашения о реструктуризации, перекрестное кредитование, замедление темпов строительства, повышение цен на недвижимость и, конечно же, суды, суды, суды… Подтверждением тому может служить свежая аналитика от ИАП «Столичная недвижимость», в которой сказано, что только в ноябре этого года были прекращены продажи в семи объектах нового строительства, а в 22-х новостройках цена метра выросла на 500 — 2000 гривен.

Конечно же, не может не сказаться на деятельности крупных холдингов и структура управления. Согласитесь, чем меньше компания, тем быстрее управленческие решения доходят до непосредственных исполнителей, и как правило, с меньшим количеством изменений. Кроме того, даже в частных крупных компаниях, штат слегка (или не слегка) раздут, что снова таки, ложится тяжелым бременем в расходную часть, которую управленцы легко перекладывают на плечи потребителя, выставляя ему достаточно высокую цену за квадратный метр.

В итоге, крупные и внешне очень стабильные и надежные строительные компании, начинают терять свою долю рынка. Обвешенные кредитными обязательствами, с неповоротливой и громоздкой системой менеджмента, и отсутствием контроля по всей структурной вертикали, они уверенно стоят на «глиняных с железом ногах»… но нашлись те, кто «ударил» по ногам «колосса»…

Мал золотник, да еще и не дорог…

В экономически развитых странах, доля малых и средних предприятий в производстве ВВП составляет от 50 до 70 процентов… Такая доля малого бизнеса дает возможность для конкуренции и роста экономики. Что касается Украины, то доля в нашем ВВП малых предприятий составляет, в лучшем случае, 6-7%. О причинах такой ситуации можно рассуждать бесконечно, потому отложим данную дискуссию на более благоприятный период.

Не секрет, что в Киеве одной из самых стабильных и постоянно развивающихся отраслей экономики, является строительство. Тем интереснее, что именно в этом сегменте, законы рынка возобладали над общей ситуацией и «малые» предприятия начали уверенно отвоевывать место под солнцем… Что стало причиной? Постараемся разобраться.

Дело в том, что небольшие застройщики, не имея «своих» депутатов и «решал» в провластных коридорах, еще до начала процесса строительства стараются утрясти все «бумажные» вопросы. Как следствие, еще до начала основных работ, девелопер имеет на руках полный пакет документов и со спокойной совестью демонстрирует их потенциальному инвестору.

Кроме того, «малые» застройщики, стараются не прибегать к помощи банков в вопросах финансирования строительства. Тем более, что средства необходимые на строительство одного-двух объектов – сравнительно небольшие и найти их в разы легче, чем на возведение сразу десятка комплексов. Значительную помощь небольшим застройщикам, оказывают инвесторы, делая взносы в строительство. Их средствами застройщик перекрывает большую часть текущих расходов, не переплачивая за их пользование.

Если к этому добавить оптимизированный штат сотрудников и взвешенный подход к рекламе собственных объектов, то становится понятно, за счет чего небольшие застройщики, оказываются на голову привлекательнее строительных «монстров».

Конечно же, в каждой из категорий есть и исключения, что лишь подтверждает правило, а потому любое знакомство с объектом строительства мы предлагаем начинать с внимательного изучения перечня жилых многоквартирных застроек, имеющих статус незаконного строительства в Киеве.


Перечень жилых многоквартирных застроек, имеющих статус незаконного строительства в Киеве:

  1. ЖК «Тихорецкий» ул. Тихорецкая, 30/7.
  2. ЖК «Панорамный городок» ул. Ракетная, 24.
  3. ЖК в пер. Моторный, 9-9А.
  4. ЖК по ул. Васильковская, 34.
  5. ЖК «Теремок» ул. Вильямса 2д.
  6. ЖК «Ж-Хаус» ул. Гвардейская, 74.
  7. ЖК «Симфония» пр-т Науки, 66-70.
  8. ЖК «Мозаика» Стратегическое шоссе, 53.
  9. ЖК «Мечта» пр-т Науки, 42.
  10. ЖК «Восточные Ворота» ул. Светлая, 3д.
  11. ЖК «Статус Град» ул. Завальная, 10г (третья очередь – третья секция).
  12. ЖК «Приозерный» ул. Здолбуновская, 13.
  13. ЖК «Славгородский» ул. Славгородская, 25.
  14. ЖК «Левадный» ул. Левадная, 56.
  15. ЖК «Идея» ул. Чайковского, 1.
  16. ЖК «Ривьера» ул. Малоземельной, 75д и 75г.
  17. ЖК «НебоSky» (другое название – «Жемчужина Троещины») ул. Закревского, 42-А.
  18. КД «Милославский ряд» ул. Милославская, 31в.
  19. ЖК «Троещинские липки» ул. Лаврухина, 8.
  20. ЖК «Лего Хаус» («Новая Волна-2») ул. Сивашской, 12/2.
  21. Жилой дом, ул.Сосницкой, 49-51-53.
  22. Жилой дом «Домино» по ул. Фанерной, 5а.
  23. ЖК «Новая Волна» ХарьковскоМ шоссе, 15.
  24. ЖК «Флагман», пер.Лобачевского, 7-7а.
  25. ЖК «Семейный уют» б-р Ярослава Гашека, 20, 22, 24.
  26. ЖК «Стародарницкий» Харьковское шоссе, 17а.
  27. Мк «Мега Сити» между Харьковским шоссе, ул.Лохвицкой и ГСК «Скиф».
  28. ЖК «Курортный» ул. Краснофлотской, 24а (Пуща-Водица).
  29. ЖК на пр-те Героев Сталинграда, 1А.
  30. Реконструкция нежилого здания под ЖК с паркингом и встроенными помещениями общественного назначения, ул. Мечникова, 16а.
  31. ЖК «Миа Вилла» ул. Менделеева, 18-20.
  32. ЖК «Печерский бастион» ул. Ольшанской, 2-6.
  33. ЖК «Белла Виста» ул. Сошенко, 33.
  34. ЖК «Замковецкая» ул. Замковецкая, 5.
  35. ЖК «Научный». Реконструкция жилого дома ул. Петропавловская, 38, 40.
  36. ЖК «Синеозерный» пр-т. Правды 102 и ул. Георгия Гонгадзе (стар. – Советской Украины).
  37. ЖК «Loft House Podol» ул. Межигорская, 78.
  38. ЖК «Сосновый бор» в пределах квартала улиц Олевской, Клавдиевской и Бахмача.
  39. ЖК на ул. Святошинская, 1.
  40. ЖК на проспекте Правды, 80-82.
  41. ЖК «Маргарита» ул. Булгакова, 12.
  42. ЖК со встроенными помещениями социально-бытового назначения, пристроенными помещениями киноконцертного зала и подземным паркингом, ул. Владимира Покотило, 6.
  43. ЖК «Меридиан», ул. Кадетский Гай, 4.
  44. ЖК «Доминион де Люкс» («Чкаловский») ул.Ушинского, 40.
  45. ЖК «Жуляны» ул. Добробутная, 1-3.
  46. ЖК «Молодежная инициатива» ул. Степана Руданского, 9а.
  47. ЖК «Кузьминский» ул. Жамбыла Жабаева, 22.
  48. ЖК «Кузьминский-2» ул. Магистральной, 33.
  49. Жилой дом с нежилыми помещениями «Элегант», ул. Жилянская, 118.
  50. Реконструкция жилого дома с нежилыми помещениями под жилой дом со встроенными помещениями для медицинского центра, гостиницы и паркинга, ул. Жилянская, 120-Б.
  51. ЖК «Тропинина», ул. Тропинина, 3-5.
  52. ЖК на ул. Лукьяновская, 15.
  53. ЖК по ул. Ивана Франко, 4.
  54. ЖК «Уютный», ул. Степана Руданского, 3-а.
  55. ЖК «Посольский», ул. Жамбыла Жамбаева, 7д.
  56. ЖК «Grand Park», ул. Елены Телиги, 25.
  57. ЖК «Совские Пруды», ул. Кировоградской, 70.
  58. КД «InCo home», ул. Лукьяновской, 14.
ПОДЕЛИТЬСЯ